בדיוק משום כך חשוב כל כך להגדיר היטב ומראש את האחריות, את הזכויות ואת החובות החלות על השוכרים ועל בעלי הדירה ולציין זאת בהסכם השכירות. עם זאת, אין הגנה הרמטית ולעיתים על אף שחלוקת האחריות, החובות והזכויות מצויינים בתוך חוזה שכירות עדיין השוכרים לא משלמים ארנונה ו/או חשבונות נוספים, וזה יוצר, כאמור, מחלוקת, עוגמת נפש ועול כלכלי לבעל הדירה.
איך מתמודדים עם שוכרים כאלו? כיצד תובעים מהם את כיסוי חובות הארנונה? האם יש צורך בפתיחה של הליכים משפטיים? אם כן אילו הליכים? ומה ניתן לעשות כדי למזער את הסיכוי ששוכרים לא ישלמו ארנונה?
כל התשובות בשורות הבאות…
מה עושים כשהשוכר לא משלם ארנונה?
כאשר "נופלים" על שוכרים שאינם משלמים חשבונות כמו ארנונה יש לנקוט בצעדים הבאים:
תחילה יש לברר מה הוסכם ונכתב בהסכם שכירות. אם הוסכם שהחשבונות נותרים על שמו של בעל הדירה, והשוכרים משלמים לבעל הדירה אכן יש בעיה. כך שאם השוכרים לא משלמים ארנונה, עול החובות נופל על בעל הדירה והעירייה תדרוש מבעל הדירה להסדיר את החוב.
אולם אם הוסכם להעביר את החשבונות על שמם של השוכרים, הרי שבמצב של אי תשלום הארנונה, העיייריה תפנה לשוכרים לכיסוי חובותיהם.
עם זאת, חשוב להבין כי במקרה שבו החשבונות הועברו על שמם של השוכרים והם לא משלמים ארנונה בעל הדירה לא יכול למכור את הדירה ללא כיסוי חוב הארנונה.
כאשר שוכרים לא משלמים ארנונה:
- יש לפנות באופן ישיר לשוכרים ולדרוש את כיסוי חובות הארנונה. חשוב מאוד לתעד את הפניה הזו שכן היא עתידה לשמש את בעלי הדירה בהליך משפטי, אם זה יגיע לכך.
- אם השוכרים עדיין לא משלמים, יש לשלוח מכתב התראה לפני תביעה מעורך דין. שלב זה חשוב מאוד והוא מעיד על רצינות בעלי הדירה לפתוח בהליכים משפטיים לפינוי השוכר וגביית החובות. פעמים רבות שלב זה מרתיע את השוכרים והם משלמים. אך אם הם לא משלמים יש להתקדם לשלב הבא.
- שלב ההליכים המשפטיים, עליו נרחיב בהמשך.
גביית חובות מהשוכר – איך וכיצד?
כאשר שוכר לא משלם את חשבונותיו (תשלום ארנונה, חשמל, מים, תשלום ועד בית ו/או חשבונות אחרים) כפי שהוסכם ונכתב בהסכם השכירות, אזי חלה הפרה של סעיפי החוזה ויש עילה לתביעת השוכר הסורר.
תחילה יש לפעול כדי לפנות את השוכר מהדירה בהליך מזורז של תביעה לפינוי השוכרים. הליך זה נקרא מזורז מכיוון שבית המשפט מחויב על פי חוק לטפל בתיק עד 60 יום ממועד הגשת התביעה לפינוי שוכר סרבן. אולם, יש להדגיש כי בהליך מהיר זה ניתן לטפל אך ורק בפינוי השוכר ולא ניתן בהליך המזורז לפינוי לטפל בחובות של השוכרים. רק לאחר פינוי השוכרים מהדירה ניתן לדעת טוב יותר את סך כל החובות שהותירו אחריהם.
- כדי לגבות את החובות של השוכרים:
ניתן להגיש תביעה משפטית (לאחר תביעת הפינוי המזורזת), הנערכת בהליך רגיל, הליך שיכול להתפרש על פני מספר שנים. כאשר יש כמה אפשרויות לתביעה, תלוי בגובה החובות:
- אם התגלה שסך כל החובות של השוכרים הם נמוכים – אז ניתן לפנות להליך של תביעות קטנות. שם ההליך המשפטי הוא די מהיר ואין צורך לשכור את שירותיהם של עורכי דין, כך שאפשר לחסוך שכר טירחה של עורך דין.
- אם התגלה כי סך החובות של השוכרים הם גבוהים והם למשל גם גרמו נזק לדירה, בנוסף לאי תשלום ארנונה, הרי שכדאי לפנות להליך משפטי בתביעה אזרחית ואז כדאי מאוד להסתייע בעורכי דין.
- הוצאה לפועל
- במקרה שיש לבעל הדירה צ'קים של השוכרים והוא התכוון לשלם באמצעותם את חובות השוכרים אך צ'קים אלו חזרו או אלו הם צ'קים ללא כיסוי אפשר לפתוח תיק בהוצאה לפועל ולפעול דרכם לגביית החובות. זה חוסך את ההליך המשפטי, זה מהיר ודי יעיל.
- במקרה שאין צ'קים של השוכרים אך הצטברו חובות של שוכרים, יש ראיות של הפרה בחוזה שכירות, נשלח מכתב התראה מקדים בנוסח נכון ויש פיצוי מוסכם – אפשר לתבוע את השוכרים בסכום קצוב בלשכה להוצאה לפועל, וגם כאן לחסוך את ההליך המשפטי הארוך בבית המשפט.
רוצים להקטין את הסיכון להשכרה לשוכרים בעייתיים?
התחברו לדאבל צ'ק מבית WeCheck
בדיקת רקע מקיפה, יסודית וחינמית לשוכרים פוטנציאליים!
הקליקו:
הליך תביעה מזורז לפינוי שוכר
כפי שהזכרנו בסעיפים הקודמים, לפני נקיטת הליכים לגביית חוב הארנונה או לגביית חובות אחרים של שוכרים מוטב להתחיל הליך תביעה לפינוי מושכר.
- בהליך משפטי מזורז זה ניתן לנקוט במידה שיש הפרה יסודית של הסכם השכירות.
- הליך זה כאמור מתמקד אך ורק בפינוי של השוכרים, הוא אינו דן בחובותיהם של השוכרים. במידה שרוצים לתבוע על נזקים וחובות יש לפעול בהליכים אחרים שדנו בהם בסעיפים הקודמים.
- הליך זה נקרא הליך מזורז מפני שבתי המשפט מחויבים לדון בתביעה בתוך 60 יום.
- לפני פתיחת ההליך יש לשלוח מכתב התראה לשוכרים ולשמור את התיעוד.
- יש להמתין לכתב הגנה מטעם השוכרים.
- חל איסור מוחלט לפנות בכוח את השוכרים הסוררים. אסור לנתק אותם מחשמל ומים, אסור להחליף מנעול בדירה, חל איסור גם לזרוק את חפציהם של השוכרים החוצה. יש לנקוט בהליכים המשפטיים ולפעול בהתאם לחוק. במידה שנוטלים את החוק לידיים קיימת עילה לתביעת פיצויים מבעל הדירה, וחבל.
כיצד ניתן לצמצם את הסיכוי ששוכר לא ישלם ארנונה וחשבונות נוספים?
יש כמה בדיקות מקדימות שבעלי דירות יכולים לבצע בטרם השכרת הדירה כדי למזער את הסיכוי 'ליפול' על שוכר שלא משלם ארנונה, שכר דירה ו/או חשבונות נוספים:
- בדיקת חשבון מוגבל – באתר בנק ישראל קיימת אפשרות לבדוק האם החשבון של השוכרים הפוטנציאליים מוגבל, וכדאי לבדוק זאת לפני שמשכירים את הדירה.
תמונה: https://www.boi.org.il/information/restricted_accounts/
- בדיקת חדלות פרעון ופשיטת רגל – באתר משרד המשפטים ניתן לבדוק תיקי פשיטת רגל, פירוק חברה או תיק חדלות פירעון.
בתמונה: https://insolvency.justice.gov.il/poshtim/Main/Tikim/wfrmListTikim.aspx
- בדיקה בלשכה להוצאה לפועל – ניתן לערוך בדיקה לשוכרים הפוטנציאליים גם בלשכה להוצאה לפועל. שם לבדוק האם השוכרים הפוטנציאליים נמצאים ברשימות שלהם כחייבים מוגבלים ו/או כחייבים משתמטים ו/או כחייבים שאינם משלמים מזונות.
בתמונה: https://www.gov.il/he/service/execution_debtors_check
אולם חשוב להבין כי בדיקות רקע אלו הן מוגבלות מאוד, כי אין בידי האדם הפשוט את כל הגישות והכלים הדרושים לבדיקת רקע מקיפה ויסודית.
- דאבל צ'ק מבית WeCheck – בדיקת רקע מקיפה, יסודית וחינמית לשוכרים פוטנציאליים!
כדי לבצע בדיקה מקיפה יותר, כדאי להתחבר לשירות 'דאבל צ'ק' שלנו ב-WeCheck, השירות הוא חינמי, מהיר ודיגיטלי.
אנו ב-WeCheck מבצעים בדיקות תעסוקתיות, משפטיות וכלכליות יסודיות בעזרת טכנולוגיה מתקדמת, ומספקים תמונת מצב מהימנה על מצב השוכרים, באמצעות דוח המפרט את רמת הסיכון שבהשכרת הדירה לשכורים הפוטנציאליים.
העברת חשבון הארנונה על שם השוכר – האם כדאי
יש יתרונות וחסרונות להעברת חשבון ארנונה על שם השוכרים:
יתרונות:
- אם שוכר לא משלם ארנונה, אז העייריה תבוא בדרישות ותחפש את השוכר ולא את בעל הדירה כדי לגבות את החוב הארנונה.
- זה מוריד מבעל הדירה את הדאגה לתשלום חשבונות של שוכרים ומעביר את האחריות לידי השוכרים.
חסרונות:
- במקרים שבהם העייירה לא מצליחה למצוא את השוכרים או לא מצליחה לחייב את השוכרים בחוב הארנונה שהותירו, החוב יפול על בעל הדירה והעירייה תפעל כדי לחייב את בעל הדירה.
