קניית דירה

כדי לא ליפול במלכודות שיערערו את היציבות הפיננסית ויהפכו את העסקה ללא כדאית מוטב להבין במגמות שוק הנדל"ן הישראלי הדינמי, לשקול בכובד ראש עניינים פיננסיים כמו: ריביות משכנתא, תמהילים, עלויות הנלוות לרכישת נדל"ן ומיסים. יש להבין את ההיבטים המשפטיים בתהליך, כגון: חתימה על חוזה רכישה (ולעיתים גם על חוזה מכירה של דירה), להבין שרכישת דירה טומנת בחובה גם לא מעט בירוקרטיה, כמו למשל: פתיחת תיק משכנתא, השכרת שירותי עורך דין, נוטריון, השגת אישורים רשמיים שונים, חתימה על טפסים רבים ועוד.

קנית דירה זו לא רק עסקה מהגדולות שהאדם עושה, זוהי מחויבות המשפיעה על כל היבט בחיים, ועל ידי הבנת התהליך והכנה יסודית לקראת המהלך ניתן למקסם את העסקה ולבצע החלטות מושכלות ומתאימות יותר.

אז מה כדאי לבדוק לפני קנית דירה? כיצד נערך תהליך הקניה? אילו שיקולים יש לקחת בחשבון כאשר רוכשים דירה? כמה עולה לקנות דירה? ואילו אמצעים עומדים לרשותינו בעת רכישת דירה?

נענה על כל השאלות בשורות הבאות.

מה בודקים לפני קניית דירה?

• יכולות כלכליות – תנאי מוקדם לקניה של דירה הוא יכולות פיננסיות. לכן, אחד הדברים הראשונים שמומלץ לעשות הוא להעריך באופן כמה שיותר מדויק את היכולות הכלכליות. זה אומר לבדוק את סך כל ההכנסות והחסכונות, אך גם את דפוסי ההוצאות. זאת כדי להבין מהי ההכנסה החודשית, כמה הון עצמי יש ובאיזה גובה של החזר חודשי ניתן לעמוד במידה ונוטלים משכנתא. יש להתייחס גם לאפשרויות המימון הזמינות. אם אכן נוטלים משכנתא לדירה ראשונה ויחידה אז ניתן בדרך כלל לקבל בבנקים למשכנתאות מימון בגובה של עד 75% מערך הדירה. כך שאם נסמכים אך ורק על מימון הבנקים יש להיות בעלי הון עצמי למשכנתא בגובה של 25% מערך הדירה.

אך כדאי לדעת! ניתן להקטין את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה ל-15% בלבד או לרכוש דירה יקרה יותר אם בנוסף למשכנתא של הבנק נוטלים משכנתא משלימה ב-WeCheck.

המשכנתא שלנו ב-WeCheck מאפשרת קבלת מימון של עד 85% מערך הדירה, בתנאי החזר נוחים הנפרשים על פני כ-30 שנים ובסכומים הנעים בין ₪100,000 לבין ₪1,500,000.

קבלו הצעה למשכנתא

• הבנת הסיכונים בקניית דירה – לאחר הערכת היכולות הפיננסיות, השלב הבא הוא להבין לעומק את הסיכונים הכרוכים בקניה של נכס.
• סיכונים משפטיים – חשוב לבדוק היטב את הנכס אותו מעוניינים לרכוש. שאין הערות אזהרה, אין עיקולים, אין חריגות בניה ואין שיעבודים על הנכס, שהמוכר הוא בעל הנכס ולא מדובר בהונאה וכו'. לצורך בדיקות כאלו יש להוציא נסח טאבו ולהיעזר בעורכי דין המתמחים במקרקעין.
• סיכונים הנדסיים – יש לבחון את הנכס גם מבחינה הנדסית לפני שרוכשים אותו. אפשר לבצע בדיקת "בדק בית" על ידי מהנדס מוסמך כדי לגלות ליקויים ובעיות כמו: רטיבויות בקירות, מרצפות רופפות, בניה לא חוקית, בעיות ניקוז ואינסטלציה וכו'.
• סיכונים כלכליים – לעיתים גם אם הכול מתוכנן היטב, דברים בלתי צפויים יכולים לקרות. למשל, פיטורין או מחלה ארוכה. מקרים כאלו עלולים לפגוע בכושר ההחזר של תשלומי המשכנתא, וכדאי להיערך גם למצבים כאלו. מומלץ לשוחח עם יועצים פיננסים ולהתכונן גם לאירועים כלכליים בלתי צפויים.
• סיכונים סביבתיים – רצוי לדבר עם שכנים באזור. לשאול אותם על האזור, לשאול על רעש בבניין או בשכונה. יש לבדוק האם יש באזור הקרוב לדירה – מרכזי קניות, קופות חולים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, גינות ציבוריות. מוטב לבדוק את הנכס באור יום אך כדאי להגיע גם בערב ובלילה ולראות מה קורה בשעות האלו. בדיקה זו ניתן לעשות לבד.

תהליך רכישת דירה ועלויות

רכישת דירה כרוכה בשלל הוצאות, מעבר למחיר של הנכס עצמו. חלק מההוצאות הן חד פעמיות, אחרות מתמשכות, וחשוב לשקלל הוצאות אלו בתכנון המקדים כדי להימנע מהפתעות לא נעימות:

עמלות תיווך – קוני דירות רבים מסתייעים בשירותי תיווך למציאת הדירה המיוחלת, העלויות נעות בין 1% לבין 2% מגובה העסקה.
שכר טרחה של עורך דין – ייעוץ משפטי הוא הכרחי במקרה של קניית דירה והוא נועד להבטיח שהעסקה נקייה מסיכונים משפטיים. עוכי דין גובים בין 0.5% לבין 1% מגובה העסקה, תלוי בהיקף השירותים הנדרשים.
שירותי שמאות מקרקעין – במידה שנוטלים משכנתא, הגוף הפיננסי ידרוש מהלווים הערכת שמאי מקרקעין מרשימת השמאים של הגוף הפיננסי. כמו כן, יש קונים שמזמינים בעצמם שירותי שמאות ועושים שמאות מוקדמת כדי להבין מה ערך הדירה האמיתי וכבסיס למשא ומתן עם המוכרים. שכר הטרחה של שמאים עומד על מאות עד אלפי שקלים בודדים.
מס רכישה – בישראל נהוגות מדרגות מס רכישה, ואלו הן המדרגות לקוני דירות ראשונות ויחידות:

– מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.

– מדרגה שניה: על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.

– מדרגה שלישית: על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.

– מדרגה רביעית: על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.

• הבדלים במדד – כאשר למשל קונים דירה מקבלן חשוב להיות ערים לכך שסכום העסקה כפוף לתנודות במדד תשומות בניה, כך שאם מדד תשומות הבניה עלה לעומת המדד הבסיסי הידוע במועד הרכישה, הקונים יצטרכו לשלם את הפרשי המדד על הסכום שנותר לתשלום .
• אגרות ועמלות – יש לקחת בחשבון בעת קניית דירה עלויות של אגרות ועמלות, למשל: עמלת פתיחת תיק משכנתא, אגרה להוצאות נסח טאבו, עמלת פרעון מוקדם וכו'.
  ביטוח – בישראל חלה חובה על נוטלי משכנתא העולה על רף מסוים לרכוש ביטוח משכנתא. ביטוח זה מורכב מביטוח חיים ומביטוח מבנה וניתן להפחית עלויות על ידי השוואת מחירים מקיפה בין חברות הביטוח השונות.
• הוצאות בתקופת ההחזר – החזרי המשכנתא כוללים החזר של ריבית והחזר של קרן. יש לקחת בחשבון שייתכנו שינוים בשיעורי הריבית העשויים להשפיע על סכום ההחזר החודשי וסכום ההחזר הכולל.
• הובלה – חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות על הובלת ריהוט וציוד מהבית הישן לבית החדש.
• ריהוט ושיפוצים – פעמים רבות מעבר לדירה חדשה הוא הזדמנות לחדש את הריהוט ולעשות שיפוץ כך שהבית יהיה מותאם לצרכים של הדיירים החדשים. לכן יש לקחת בחשבון גם קניה של ריהוט והוצאות שיפוץ.

תהליך בחירת דירה

לפני שרצים לרכוש דירה חשוב להתאים את הדירה לצרכים הייחודים של כל קונה ולאילוצים הקיימים. חשוב להבין את מטרת הרכישה, מה האזור המתאים ועוד פרמטרים שנפרט על אודותיהם:

דירה ראשונה – אם אין עדיין דירה ומטרת קניית הדירה היא מגורים לזוג צעיר למשל, אז כדאי לחפש דירה עם חדרים לילד עתידי, עם בתי ספר וגנים בסביבה, עם קופת חולים באזור ומרכז מסחרי קרוב. כדאי שתיהיה מעלית אם קונים דירה בבניין שיהיה קל להעלות את העגלה ולמצוא אזור מגורים שקט, שיש בו עוד משפחות צעירות.

שיפור דיור – אם מדובר במשפחה של משפרי דיור שלפחות חלק מילדי המשפחה הם בוגרים אז כדאי לקחת בחשבון את עזיבת הקן של הילדים. לדאוג לדירה שתתאים להזדקנות/להתבגרות – מעלית, כיווני אוויר טובים, נוף נחמד, דירה מוארת ומרווחת, קרבה למוסדות תרבות, מרכזי קניות, קופות חולים, בית חולים, גישה לתחבורה ציבורית, חניה ליד הבניין, נגישות ועוד.

דירה להשקעה – כאשר מדובר במשקיעים אז חשוב למצוא דירה באזור שיש בו ביקוש לשכירות, משקיעים רבים רוכשים דירות קטנות שהתשואה עליהן היא גבוהה. כדאי לרכוש במרכזי ערים, ליד אוניברסיטאות ומכללות, ליד אזורי עבודה ותעסוקה מרכזיים – כך שניתן יהיה להשכיר לזוגות צעירים, לרווקים ולרווקות או למשפחו צעירות. רצוי גם לבחור באזור שצפויה בו עליית ערך כדי להינות מתשואה הונית גבוהה.

מתלבטים איפה ואיך לקנות דירה? הינה כמה כיוונים למחשבה

שוק הנדל"ן מציע היום מגוון רחב של אפשרויות והזדמנויות מעניינות, אך חשוב להבין כי כל אפשרות טומנת בחובה גם סיכונים. איך תדעו מה נכון עבורכם? ובכן, הינה סקירה ממוקדת של כמה מן האפשרויות שכדאי להכיר:

• קניית דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית – יש ברחבי הארץ לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית הכוללים פינוי בינוי או תמ"א 38 והם בהחלט יכולים להיות מפתים. מקבלים דירה מחודשת על אותה הקרקע, מבלי לשאת בעלויות השידרוג וללא הוצאות כספיות מצד הדיירים. לאחר סיום הפרויקט ערך הדירה עולה משמעותית, נהנים מהתוספות – מעלית, ממ"ד, חניה, מרפסות וכו'.
  סיכונים: עבודה ממושכת בשל הפרעות (מלחמה, קורונה, העדר עובדים). חשוב לבדוק מוניטין של הקבלן והיזם, לדרוש ערבויות בנקאיות ולוודא שיש ליווי של עורך דין מקצועי.
• רכישת דירה בחו"ל – הרעיון לרכוש דירה בחוץ לארץ קורץ לרבים. יש יעדים המציעים מחירים אטרטקטיביים, פוטנציאל תשואה מפתה ודריסת רגל במדינה אחרת ואכן מדינות רבות מציעות עסקאות נדל"ן שנראות לפחות על הנייר – משתלמות. אם יש מכרים או קרובי משפחה בחו"ל או אם עומדים להתגורר במדינת היעד – אז אפשר לשקול קניית דירה בחו"ל.
  סיכונים: פערי שפה, תרבות, רגולציה לא ידועה ומוכרת, מיסוי שונה, תלות בגורמים מקומיים עלולים להפוך את ההשקעה להרפתקה יקרה. כדאי לבדוק לפני הקניה רמות של תשתיות, פוטנציאל השכרה, מיסוי – לרבות אמנות מס למניעת כפל מס, תשואה הונית ופירותית, עלות ואיכות שירותי אחזקת נכסים כי יש קושי לנהל נכס מרחוק, מוטב ללמוד על התקנות והרגולציות, להכיר את שוק הנדל"ן המקומי ולסקור את מחירי הדירות. כמו כן יש לגרוע מהתשואה המרות מטבע והעברת כספים מחו"ל לישראל.
• קבוצת רכישה – קניית דירה באמצעות קבוצת רכישה יכולה להביא לחיסכון גדול אך היא דורשת סבלנות. ניתן לחסוך באופן משמעותי עם קבוצת רכישה, בין 15% לבין 20% ממחיר הדירה, וגם יש לחברי הקבוצה שליטה רבה בתכנון ועיצוב מפרט הבניין והדירה וכן שליטה מסוימת בעלויות.
  סיכונים: חשוב לוודא כי היזם אמין ומהימן ושיש לו מוניטין טוב. צריך לוודא שיש זכויות בניה, היתרים ואישורי בניה, לוודא שליזם יש גב פיננסי איתן ושעובדים עם בעלי מקצוע מיומנים. צריך להגיע להסכמות עם שאר חברי הקבוצה באשר לאלמנטים שונים בבניין ויכולות לצוץ לא מעט מחלוקות בין החברים. כמו כן, חשופים לסיכונים כלכליים של יתר חברי הקבוצה.
• קניית דירה בפריפריה – אם אתם למשל תוהים איך לקנות דירה בארץ עם 100 אלף ש"ח, אז האפשרות של רכישת דירה בפריפריה יכול להיות התשובה שלכם. הפריפריה היא פתרון לבעלי הון עצמי נמוך כי שם יש נכסים ברי השגה. מחירי הדירות בפריפריה נמוכים ממחירי הדירות במרכז בכ-30% עד 50%, תלוי באזור, וערים רבות בפריפריה מציעות איכות חיים – קהילה, שטחים ירוקים, עלות מחיה נמוכה, חיים ברווחה ופחות צפיפות.
  סיכונים: הפריפריה לעיתים מרוחקת ממרכזי תעסוקה כך שלא תמיד יש עבודה ונדרשות נסיעות ארוכות לעבודה וממנה. אין ודאות באשר לפיתוח העיר והאזור, התחבורה לעיתים בלתי נגישה או בעייתית, לעיתים האוכלוסיה היא מרקע סוציו אקונומי נמוך ושירותי הבריאות, החינוך, הרווחה, התשתיות – עשויים להיות ירודים בהשוואה לערים במרכז.

גם אם יש לכם הון עצמי נמוך, אל תוותרו על חלום הדירה
רכשו דירה בפריפריה, בפרויקטים של התחדשות עירונית והסתייעו בפתרונות המימון שלנו ב-WeCheck.

תוכלו לקבל משכנתא משלימה מבית WeCheck בקלות, במהירות ובתהליך דיגיטלי פשוט, וכך להגדיל משמעותית את ההון העצמי הדרוש לקניית דירה.