בין אם כהשקעה בין אם לצרכי נופש או לצורכי מגורים ובין אם מדובר בצעד ראשון לקראת רילוקיישן לישראל, שוק הנדל"ן הישראלי הוא מוקד משיכה. ומה הפלא? שוק הנדל"ן המקומי הוא חזק, מניב ויציב ולצד הכלכלה האיתנה שלנו, הפיתוח המואץ בישראל והעובדה שישראל משמשת בית לעם היהודי – תושבי חוץ רבים רוכשים נכסים בישראל ונהנים היום מפתרונות מימון מגוונים יותר ומגמישות בירוקרטית שלא הייתה כאן בעבר.
יחד עם זאת, משכנתא לתושבי חוץ שונה מ"משכנתא רגילה" שרובנו מכירים, וכדי לקבל משכנתא כזו חשוב להכיר את המאפיינים הייחודים שלה, את המגבלות, את התנאים שלה וגם את אפשרויות המימון הפתוחות בפני תושבי חוץ. שכן הכרות מקדימה עם תנאי המשכנתא הזו יאפשר קבלת החלטות מושכלת יותר ומותאמת יותר.
הגדרת תושב חוץ והשוואה לתושב חוזר ולישראלים בחו"ל
הגדרת תושב חוץ היא:
- מי שאינו תושב ישראל
- ויחיד אשר
- מרכז חייו אינו בישראל – אין לו בית קבע בישראל, אינו עובד באופן קבוע בישראל, בני משפחתו הגרעינית אינם גרים בישראל ואין לו זיקה כלכלית וחברתית בישראל.
- אם יחיד שהה מחוץ לישראל לפחות 183 ימים באותה שנה וגם בשנה העוקבת ומרכז חייו נמצא מחוץ לישראל בשתי השנים שלאחר מכן.
משכנתא לתושב חוזר
תושבים חוזרים, כלומר: תושבי חוץ שחזרו לחיות בישראל והביטוח הלאומי יודע על כך וכבר עדכן את מעמדם יוכלו לקבל משכנתא לתושב חוזר בתנאים השקולים לתנאים של אזרחים ישראלים.
משכנתא לישראלי המתגורר בחו"ל
ישראלים הגרים בחו"ל ומחזיקים תעודת זהות ישראלית תקפה זכאים למשכנתא בתנאים טובים ובשיעור מימון גבוה ממשכנתא לתושבי חוץ.
כאשר פקודת מס הכנסה קובעת מי תושב ישראל והמוסד לביטוח לאומי קובע באמצעות שאלון מיהו ישראל תושב המתגורר בחו"ל.
מדוע תושבי חוץ רוכשים נכסים בישראל?
ישראלים ויהודים רבים רוכשים דירות בישראל משלל סיבות:
- כאשר האנטישמיות בעולם גואה ויש איום על יהודים וישראלים בגולה
- בגלל שיהודים וישראלים לשעבר חשים חיבור רגשי חזק וזיקה למדינת ישראל
- מאחר ששוק הנדל"ן הישראלי נחשב לשוק מניב ששווה להשקיע בו
- דירה בישראל משמשת תושבי חוץ כדירת נופש להתגורר בה בעת ביקורים וחופשות בארץ
- מכיוון שתושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בישראל
- מאחר שניתן לקבל בישראל משכנתא צמודת מט"ח
ואולם, חשוב לציין כי יש אתגרים בנטילת משכנתא לתושבי חוץ וקיימים הבדלים בין משכנתא לדירה ראשונה או משכנתא למשפרי דיור הניתנת לתושבי ישראל לבין משכנתא הניתנת לתושבי חוץ.
תנאי משכנתא לתושבי חוץ בישראל
כפי שציינו יש הבדלים בתנאים בין משכנתא המוענקת לתושבי ישראל לבין משכנתא לתושבי חוץ. הבדלים אלו נובעים מכך שעל פי רוב לתושבי חוץ אין חשבון בנק ישראלי, אין תלושי משכורת ישראליים, אין תיעוד על מקורות הכנסה, אין היסטוריית אשראי, אין מידע על חובות וכושר עמידה בהתחיבויות פיננסיות – כך שלגופים הפיננסיים השונים קשה לדעת האם זה בטוח או מסוכן להעניק משכנתא לתושבי חוץ. בדיוק מסיבה זו כאשר תושבי חוץ מעוניינים במשכנתא עליהם לפתוח חשבון בנק בישראל ולהמציא הרבה מאוד מסמכים, אישורים ואסמכתאות. בנוסף, לתושבי חוץ תנאים משכנתא שונים כפי שנראה:
1.שיעור המימון – בנקים למשכנתאות יכולים לתת משכנתא בשיעורי מימון שאינם עולים על 50% מערך הנכס אותו תושבי החוץ מעונינים לרכוש. אך ניתן להתגבר בקלות על מגבלה זו באמצעות הפתרון הבלעדי שלנו ב-WeCheck, המאפשר קבלת משכנתא לתושבי חוץ בשיעור של 85%!. שיעור מימון גבוה זה הוא ייחודי לנו ב-WeCheck, ולא ניתן לקבלו בשום חברה חוץ בנקאית. כך שבנוסף למשכנתא של הבנק, ניתן ליטול משכנתא ב-WeCheck ולהינות משיעורי מימון גבוהים מאוד לתושבי חוץ.
משכנתא משלימה מבית WeCheck מאפשרת להקטין את ההון העצמי הנדרש מ-50% ל-15% בלבד, לשפר את התזרים ולנתב הון נוסף שברשותכם – להשקעות מניבות נוספות.
2.מיסוי מקרקעין של תושבי חוץ:
מס רכישה של תושבי חוץ נקבע על פי שווי הנכס, כאשר יש מדרגות מס רכישה ייעודים לתושבי חוץ. נכון לשנת 2025 אלו הן מדרגות מס הרכישה:
- לנכס ששווי הוא עד 6,055,070 ש"ח ישולם 8% מס רכישה
- על החלק שעולה על 6,055,070 ש"ח ישולם מס רכישה בשיעור של 10%.
בניגוד לכך, תושבי ישראל שזו דירתם הראשונה והיחידה משלמים מס רכישה בשיעורים אלו, נכון ל-2025:
- על חלק השווי של דירה יחידה עד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס רכישה בכלל.
- על חלק השווי מ-1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
- על חלק השווי מ-2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
- על חלק השווי מ-6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
מס שבח – כמו תושבי ישראל כך תושבי חוץ המוכרים את הנכס שלהם בישראל זכאים להפחתה בשיעורי המס או לפטור מלא ממס שבח בתנאים מסוימים.
פטור ממס – במקרה של דיבידנדים, ריבית, תמלוגים וסוגי הכנסה נוספים תושבי חוץ המחזיקים נדל"ן בישראל יכולים לבקש פטור ממס. בקשה לקבלת פטור חלקי או מלא ממס הכנסה לתושבי חוץ נערכת באמצעות טופס 114 של רשות המיסים. את טופס יש להגיש בעזרת מייצג/ת (רואה חשבון, עורך דין, יועץ מס וכו'). יש לצרף דרכון זר, להדפיס את הטופס, למלא את הטופס בכתב יד, לסרוק את הטופס המלא ובצירוף מסמכים נוספים להעביר לפקיד שומה. צריך לציין האם התביעה לפטור ממס מבוססת על אמנת כפל מס, יש לתאר את העסקה שבגינה מבקשים פטור ממס, לציין פרטים אישיים (שם, שם משפחה, ארץ תושבות), מספר תיק במס הכנסה, טיב הקשר בין מקבל התשלום לבין מוסר התשלום, תאריך, מיקום וסכום ההכנסה ומידע נוסף על העסקה.
3.ריבית – ריביות משכנתא לתושבי חוץ יהיו גבוהות יותר בהשוואה למשכנתא לתושבי ישראל שזו להם הדירה הראשונה והיחידה. זאת מכיוון שהגוף המלווה לוקח סיכון גדול יותר במתן משכנתא לתושבים שאינם ישראלים. קיים חשש ממשי שהנתונים שהעביר תושב החוץ לא מדויקים ויש קושי להעריך ולאמת את נכונות המידע שהעביר תושב החוץ לגוף הפיננסי.
4.החזרי תשלומי המשכנתא – כדי להחזיר את תשלומי המשכנתא על תושב החוץ לפתוח חשבון בנק בישראל וממנו להחזיר את תשלומי המשכנתא. בנוסף, בנקים רבים למשכנתאות דורשים פתיחת פיקדון, שישמש במקרה של אי עמידה בהחזרי המשכנתא החודשיים.
5.ביטוח – על תושב חוץ הנוטל משכנתא בישראל מוטלת החובה לרכוש ביטוח משכנתא מחברת ביטוח ישראלית בלבד.
בירוקרטיה והטפסים הנדרשים מתושב חוץ
כפי שכבר ציינו מתן משכנתא לתושבי חוץ היא מורכבת יותר והיא טומנת בחובה סיכונים שאינם נלווים למשכנתא לתושבי ישראל. גופים פיננסים המציעים משכנתאות לתושבי חוץ מתמודדים עם אתגרים ייחודיים, לרבות: אי ודאות בנוגע ליציבות הפיננסית, המשפטית והתעסוקתית של הלווים, אין לגוף המלווה ידע על כושר ההחזר שלו תושב החוץ, אין ידע על ההיסטוריה הפיננסית והמורכבות נובעת גם מאופי העסקה הבינלאומית. יש לאמת באופן רשמי את זהות מבקש המשכנתא, לזהות את מקור הכספים, לספק הוכחות להכנסות ולהוצאות, להיסטורית האשראי ולהיסטוריה הבנקאית של הלווים כדי להפחית את הסיכון של הגוף המלווה. בשל כך תהליך נטילת משכנתא לתושבי חוץ הוא ארוך יותר, מורכב יותר וכרוך בהגשת יותר מסמכים וטפסים.
בין היתר יש להגיש את המסמכים הבאים לגופים המלווים:
- מסמכי זיהוי – דרכון, רישיון נהיגה ואם יש תעודת זהות ישראלית
- תלושי שכר
- ריכוז הכנסות שנתיות
- נסח טאבו
- דפי חשבון בנק
- דו"ח עושר פיננסי
- הוכחת בעלות על נכסים
- דירוג אשראי ונתוני אשראי
- הצהרה על דיווח לרשויות המס
- ייפוי כוח למייצג ישראלי
- פירוט תיקי השקעות וניירות ערך
- הצהרת דיווחים לרשויות המס
- דוח ממס הכנסה
כאשר לחלק מהמסמכים שהגוף המלווה דורש יש לצרף אישור אפוסטיל בקונסוליה. אישור קונסולרי זה מאמת את המסמכים ואת רישמיותם ונותן למסמכים שהופקו במדינה זרה – תוקף רשמי. בדרך כלל יש לאמת, תעודות זהות ודרכונים, תעודות נישואין ומסמכים גירושין וכו'. לאחר קבלת האפוסטיל יש לאשרר את המסמכים החתומים בבית המשפט בדרך כלל.
כמו כן, חשוב להדגיש כי לא כל הבנקים למשכנתאות מעניקים משכנתאות לתושבי חוץ.
פתיחת חשבון בנק וקבלת אישור עקרוני למשכנתא לתושבי חוץ
כבר הזכרנו את העובדה שלצורך קבלת משכנתא לתושבי חוץ יש לפתוח חשבון בנק בישראל. לשם כך יש להגיע לבנק או לייפות את כוחו של נציג שייצג את תושב החוץ מול הבנק ולהציג את המסמכים הבאים לבנק שבו רוצים לפתוח חשבון:
- תעודת זהות ישראלית אם יש או דרכון בר תוקף
- רישיון נהיגה
- ריכוז נתונים פיננסים של המלווה מהמוסד שבו הוא מנהל את כספיו בחו"ל
- במקרה של סטודנטים אישור לימודים מהמוסד בו לומד תושב החוץ
לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא לתושבי חוץ יש להגיש את המסמכים הבאים:
- תעודת זהות ישראלית אם יש, דרכון בר תוקף ורישיון נהיגה
- ריכוז נתונים פיננסים של המלווה מהמוסד שבו הוא מנהל את כספיו בחו"ל
- נסח טאבו
- אישור דיווח לרשויות המס
- ריכוז נתוני אשראי
- ייפוי כוח לנציג
- תלושי שכר מהחודשים האחרונים
- אסמכתאות לחסכונות, פיקדונות, השקעות בשוק ההון, נכסים, הלוואות, התחייבויות
- אישור בעלות על מקרקעין אם יש נכסים בחו"ל או בארץ
ליהנות משיעורי מימון גבוהים עם משכנתא לתושבי חוץ מבית WeCheck
WeCheck היא החברה היחידה בישראל המאפשרת לתושבי חוץ קבלת משכנתא בשיעור של 85%. יש לנו מחלקה עתירת ניסיון המתמחה בביצוע חיתום לתושבי חוץ, וניתן לקבל משכנתא משלימה בתהליך מהיר ודיגיטלי.
רוצים לקבל הצעה למשכנתא לתושבי חוץ תוך כמה דקות? הקליקו:
