מה זה אומר השכרת דירה ללא הסכם שכירות? אילו זכויות יש לבעל הדירה? והאם יש זכויות דייר ללא חוזה שכירות? מה עושים במקרה של מחלוקת? האם ניתן לפנות דייר ללא חוזה? ומה זה הסכם מכללא?
כל התשובות ממתינות לכם בשורות הבאות.
מה מעמדו של הסכם שבעל פה בישראל?
בישראל ניתן לערוך חוזה שכירות בכתב אך גם ניתן לעשותו בעל פה, על פי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. הסכם שבעל פה מחייב הן את בעל הדירה והן את הדייר. אך יש לקחת בחשבון שזכויות דייר ללא חוזה שכירות הן מוגבלות יותר בהשוואה לדייר שערך חוזה שכירות כתוב עם בעל הדירה.
גם על פי חוק החוזים הסכם יכול להיות מחייב גם אם לא נכתב ונחתם דבר בין הצדדים. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973,פרק א': כריתת החוזה, סעיף כריתת חוזה – כיצד:
קיבול דרך התנהגות
6. (א) הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה; ולענין סעיפים 3(א) ו-4(2), התנהגות כאמור דינה כדין מתן הודעת קיבול.
מעמד זה של הסכם בעל פה קרוי גם הסכם מכללא או חוזה מכללא, שפירושו: הסכם המשתמע מתוך התנהגות הצדדים, גם אם לא נאמר דבר במפורש, נחתם או תועד בכתב. כלומר, גם אם לא נחתם הסכם בין בעל הדירה לבין הדייר, אך בעל הדירה הרשה לדייר לגור בדירה, הרי שכאילו נחתם ביניהם הסכם.
ואם ניקח לדוגמה את השאלה ששאלו בקבוצת "שאל עו"ד" בפייסבוק, הרי שהחוזה שהמשפחה לא האריכה עדיין תקף, מתוקף ההתנהגות שלהם – השארותם הפיזית בדירה ומתן צ'קים לשנתיים.
אולם וכפי שכבר ציינו בהקדמה, על אף שהסכם שבעל פה תקף ומחייב את הצדדים, אנו ב-WeCheck מעודדים את בעלי הדירות והדיירים לחתום על חוזה כתוב ומסודר, כי כך נשמרות מלוא זכויות דייר ללא חוזה שכירות ונשמרות זכויותיו של בעל הדירה, מערכת היחסים בין הצדדים מוסדרת וניתן ליישב מחלוקות בצורה מהירה יותר.
ליצירת חוזה שכירות מותאם אישית שניתן לערוך מרחוק וכולל חתימה דיגיטלית מאומתת, הקליקו:
מהן הזכויות של שוכר ללא חוזה שכירות?
- להתגורר בדירה.
- לשלם דמי שכירות.
- לעשות שימוש סביר בנכס.
- אם חלילה נגרם לדייר נזק עקב התנהגות לא נאותה של בעל הדירה הוא יכול לתבוע את בעל הדירה.
יחד עם זאת, זכויותיו של דייר ללא חוזה שכירות הן מוגבלות היבטים אחרים.
המגבלות החלות על דייר ללא חוזה שכירות
- דייר ללא חוזה שכירות אינו חופשי לשנות את גובה דמי השכירות.
- הוא לא תמיד יכול לתבוע את בעל הדירה אם נגרם לו נזק בשל התנאים בדירה.
- כאשר מתגלות מחלוקות בין הדייר לבעל הדירה, יהיה קשה לדייר להוכיח את טיעוניו בבית המשפט ללא חוזה שכירות כתוב.
הינה כמה דוגמאות:
דייר ללא חוזה המעוניין לבצע שינויים בדירה, למשל, לזרוק ארונות ישנים של בעל הדירה או לתלות מדפים, יכול לקבל סירוב מבעל הדירה ויהיה עליו לקבל בהכנעה את הסירוב. בניגוד לכך, אם היה חוזה כתוב וחתום ובו היו מוסכם על האופן שבו מבצעים שינויים בדירה, ייתכן והדייר היה יכול לזרוק את הארונות הישנים ולתלות בחופשיות מדפים.
דוגמה נוספת היא האחריות על נזק בדירה. אם בדירה ששוכר דייר ללא חוזה שכירות יש בלטות רופפות במטבח או סתימה במקלחת, בעל הדירה יכול שלא לטפל בנזקים אלו ולטעון כי הנזקים נגרמו בשל שימוש לא סביר של הדייר.
וכאמור, לדייר ללא חוזה שכירות יהיה קשה מאוד להוכיח את טיעוניו בבית משפט, ללא חוזה שכירות כתוב וחתום, במקרה של מחלוקת בינו לבין בעל הדירה בנוגע לנזק שנגרם לדייר בשל המגורים בדירה.
האם וכיצד ניתן לפנות דייר ללא חוזה שכירות?
במקרה שבו בעל דירה מעוניין לפנות דייר ללא חוזה שכירות והדייר מסרב בעל הדירה יכול להגיש תביעה לבית המשפט לפינוי הדייר. בית המשפט ידון בנסיבות הייחודיות של המקרה ויפסוק האם מותר לבעל הדירה לפנות את הדייר או אם לאו.
יש כמה מצבים שבהם בית המשפט פוסק על פינוי דיירים ללא חוזה שכירות, ביניהם:
- אם הדייר פלש לדירה ללא רשותו של בעל הדירה.
- אם הדייר לא שילם את דמי השכירות.
- במקרה שבו הדייר ביצע שינויים בדירה ללא רשותו של בעל הדירה.
- אם הדייר סבלט את הדירה ללא אישור בעל הדירה.
- אם הדייר עשה רעש, והוסכם בעל פה בינו לבין בעל הדירה שישמור על שקט.
- אם הדייר מסרב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות.
וכן, בכל מקרה אחר שבו הדייר חרג מההסכמות שבעל פה בינו לבין בעל הדירה.
על מנת למזער מקרים בהם עולה הצורך בפינוי של דייר מהדירה כדאי להסתייע בשירות שלנו ב-WeCheck – דאבל צ'ק, כמו גם לחתום חוזה שכירות סטנדרטי מסודר לפני כניסת כל דייר או דיירת לדירה.
שירות דאבל צ'ק מאפשר לבעלי דירות, כמוכם, לבצע בדיקת רקע מקיפה ויסודית לדיירים פוטנציאלים, במהירות ובהסכמת כל הצדדים. אנו ב-WeCheck בודקים באופן מעמיק את הרקע הפיננסי, התעסוקתי והמשפטי של דיירים פוטנציאליים ומגישים דוח שבו מפורטת רמת הסיכון שבהשכרת הדירה לכל דייר. התהליך הוא מהיר, חינמי ונערך כולו אונליין.
הארכת תקופת השכירות ללא חוזה או קיצורה
כאשר דייר ללא חוזה מעוניין להמשיך ולהתגורר בדירה גם לאחר תום התקופה שהוסכמה, יכול בעל הדירה להסכים לכך בעל פה או בכתב.
אם הוסכם בין הצדדים על המשך של ההסכם שבעל פה, זכויותיו של הדייר ימשיכו להיות מוגבלות יותר, במקרה של מחלוקות ובעת הליכים משפטיים שכן קשה להוכיח טענות בבית משפט ללא חוזה שכירות חתום, כפי שציינו. לכן, כדאי מאוד לבחור להאריך את ההסכם שבעל פה – בהסכם בכתב. הסכם כתוב החתום על ידי שני הצדדים יקנה לדייר זכויות רבות יותר, יסדיר את מערכת היחסים וימנע מחלוקות מיותרות. הסכם סטנדרטי כולל פרטים חשובים כמו גובה דמי השכירות, מועד התשלום, תקופת השכירות, אופציה להארכה ועוד תנאים חשובים כגון התנאים לביטול ההסכם.
כאשר דייר או בעל דירה מעוניינים לקצר חוזה ללא הסכם, ניתן לעשות זאת ובלבד שמי מהצדדים נתן הודעה מראש בזמן סביר, כפי שעולה מחוק השכירות והשאילה , תשל"א-1971, סימן ד': תקופת השכירות, סעיף 19 (א), סיום השכירות:
"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש."
כלומר ניתן לקצר את תקופת השכירות גם בהסכם שבעל פה, וכדי לעשות כן על הדייר או בעל הדירה לתת הודעה מקדימה די זמן מראש, כך שניתן יהיה להערך בהתאם.
